国内买家掘金海外楼市 中国房企加大海外战略
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摘要:核心提示:近来,不少海外地产来中国举行房地产项目推介会,在资金投资配置荒、国内经济增长放缓、高品质的成熟物业回报低等因素的驱使下,越来越多的买家转战海外楼市投资 近
核心提示:近来,不少海外地产来中国举行房地产项目推介会,在资金投资配置荒、国内经济增长放缓、高品质的成熟物业回报低等因素的驱使下,越来越多的买家转战海外楼市投资

  近来,不少海外地产来中国举行房地产项目推介会,在资金投资配置荒、国内经济增长放缓、高品质的成熟物业回报低等因素的驱使下,越来越多的买家转战海外楼市投资,其中,澳洲、美国、英国等房地产吸引投资客*多。

  2015年国人海外投资房产三大热点地区

  纽约57.8亿美元伦敦20亿英镑澳洲38亿澳元

  现象:国内高净值人群海外购房

  近年来,国内高净值人群在资产配置的驱动下,纷纷加入海外购房大军。独立顾问公司KnightFrank在近日公布的调查报告中称,纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量,占2015年全年总交易量40%以上。其中,纽约成为中国投资者海外置购房地产*受欢迎地区,2015年吸引来自中国的直接投资共计57.8亿美元,为2014年的5倍。

  美国海外房地产投资协会近日预计,外国投资者今年投到美国房地产的资金总额将超过去年,纽约仍将高居榜首。数据显示,仅2015年纽约曼哈顿地区就吸收了来自中国的58亿美元直接投资,比前一年翻了5倍。德州的休斯顿、达拉斯紧随其后。此外,目前中国买家在洛杉矶、波士顿和芝加哥的房地产投资也开始增加,因为那里的*不比纽约差。

  同时,伦敦的房产投资也出类拔萃,仅2015年前三季度就吸引了超过20亿英镑的中国资本。

  而过去几年,作为一个成熟的市场,澳大利亚高度透明的市场、人民币对澳元的汇率优势以及高企的投资收益率,吸引了中国投资者纷至沓来。大量中国投资者也出于子女求学等原因投资澳洲住宅市场。据悉,中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元,悉尼和墨尔本仅次于曼哈顿成为中国投资的*地,黄金海岸附近也成为新的投资热点。

  原因:国内富豪资产配置多元化

  日前,诺亚财富在调研了1000个高净值人士后发现,虽然目前将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%,但由于海外资产尤其是美元资产的吸引力,以及国内符合收益要求资产的减少,更主要是出于分散风险的目的,近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。

  奥烨集团在投资移民上颇具影响力,其董事总经理陈永庆在接受本报记者采访时说,中国人投资海外房产热潮的原因,是受国内外经济和政策的影响。国外金融危机对于当地买家的打击很大,不少城市的楼盘需要借助外力来恢复元气。而在中国,每年大量热钱更需要投资渠道,但受国内楼市调控政策的限制,热钱投资国内房产的渠道受阻,海外楼市则成了投资热土。

  而风险转移、资产多元化配置也成为国内买家转向海外的重要原因。易居研究院智库*研究总监严跃进表示,从目前实际情况看,从去年下半年开始,国内房价出现了快速上涨,部分购房者担忧有泡沫,所以不会盲目入市。因为其有较好的海外置业渠道,会到海外进行购房。这也是资产多元化配置策略的使然。

  未来:资金回流可能性不大

  近期出台的一系列利好政策似乎使国内房地产将焕发第二春,但据业内人士分析,房地产由黄金十年转向白银时代,所面临的挑战并不是短期可以克服的,国内楼市想要让资金重新大规模回流的可能性不大。

  陈永庆表示,目前国内楼市的环境确实好了一些,但资金从国外抽回国内买房,不仅需要时间成本,还需要经济成本。更为重要的一点是,国内宏观调控政策仍然处于不稳定状态,尤其是一线城市楼市,这让很多希望有国际资产配置的高端买家信心不足。

  *太平戴维斯中国董事长刘德扬表示,到境外投资房地产仍将成为未来的投资趋势,这由多种因素决定,海外旅游、国人储蓄率高、中国市场缺乏投资渠道、住宅的租金回报率通常在2%~3%,而银行贷款的利率高达6.9%~7%,这之间有着很大的差距。

  PK:回报率哪个市场更高

  据悉,海外买房并不只是土豪专利,它们的首付很低,并且回报率要高于国内大部分公寓,所以也让很多纯投资客蜂拥而至。

  奥烨集团目前代理的南港*项目在澳大利亚黄金海岸的CBD位置,由2栋25层的现代风格超高层建筑组成,项目集*公寓、写字楼及商铺为一体,为大型城市综合体项目,除了办公大楼外,另外还有455套的一线海景公寓。

  陈永庆给记者算了一笔账,以一套南港*100平方米的公寓计算,目前均价为2.5万元/平方米左右,总价为250万元,首付仅需两成,即50万元。此外,按照澳大利亚的规定,买家收楼后再开始银行还贷。由于当地房企都是卖楼花,所以从销售到交楼一般需要两年的时间。

  也就是说,买家只需要付50万元,就可以坐等升值了。因为澳洲的商用物业回报率是*高的,差不多在6.7%~7.5%之间,黄金海岸的地价估值在昆士兰州目前排名*,为10.7%。陈永庆说,两年后,你的房产就涨了20%,而这两年时间内买家不需任何经济负担。

  陈永庆还表示,而广州250万元根本买不到市*的房产,买家还需三成首付,如果是二次置业首付还更多。

  在公寓*率方面,广州公寓的*率在1%~5%之间。据搜房网数据显示,越秀天河两大区域公寓回报率*高,为4%~5%;萝岗、白云*低,仅为2%。

  风险:房价不高交易成本不低

  有专家提醒,海外很多国家房价不高,为此入市门槛比较低,是目前对买家*大的诱惑,但在购房、持有、出售几个环节,成本很高。

  比如,在加拿大购买新房须支付货品与服务税(gst),税率为成交价的6%,另外可能须支付土地转让税和省销售税(pst),还需支付律师费(通常为1000~2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1%~2%)等,总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段,业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税,税率各省规定不同。如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本算下来,其实际支出要高出一大截。

  此外,海外投资房产,跟在国内一样,同样有政策变化的风险。中国人炒房不断拉升当地房价,会引起当地居民不满。为了平息当地居民的不满,也许会有不利中国投资者的政策出现。在新加坡,因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。

  提醒:找资质好的中介公司

  专业人士提醒,虽然一些海外房产收益可观,但由于缺乏对海外的法律和项目的了解,国人的海外淘金梦可能暗藏着种种风险。

  陈永庆表示,中国人不懂当地的法律,比如租房合同、房屋买卖等方面的规定,在具体操作过程或许会出现一些问题,造成经济上的损失。还有的公司可能会有人忽悠购房者,利用虚假信息诈骗等。由于很多人不能亲临现场,也有可能出现画饼充饥的情况。

  所以,他认为,海外买房一定要选择非常专业的海外置业服务机构。此外,在购房过程中所有的流程,包括找律师、监管、验房等事项,要选择专业的合作团队。

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  中国房企加大海外战略

  近几年来,海外战略已成为不少房企的新方向和重要布局之一。绿地、万达、万科、富力、雅居乐等房企都相继在海外市场布局,投资区域则从东南亚一路延伸到澳洲乃至欧美地区,而投资类型除了*地区的办公楼、高档住宅外,也有像碧桂园森林城市一样从零开始的造城计划。

  万达集团董事长王健林在英国牛津大学发表公开演讲时表示,截至2015年12月30日,万达集团海外投资总额已超过150亿美元。从2012年起开始布局海外市场的万科,目前已陆续进军新加坡、美国、中国香港等国家和区域。自去年以来,万科也明显加快了海外布局的步伐,除了宣布进军欧洲外,在美国等地也表示将加大投资和布局。2014年正式试水海外投资的金地集团,也对外表示,国际化将是金地未来10年战略的关键词。绿城集团则在去年5月份中交集团进驻之后,曾对外表示有可能将借中交资源开拓境外市场。

作者:admin 来源:未知 发布于2019-05-01 17:00
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